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부동산법인설립 하면 얻을 수 있는 혜택은?
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부동산법인 설립할까, 말까?…대충 했다가는 날벼락
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부동산법인 설립할까 말까…대충 했다가는 날벼락
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04화 부동산 법인설립 안 하면 손해보는 이유
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부동산 법인설립으로 얻는 혜택 3가지
TIP 부동산 법인설립 5분 만에 신청하는 법
[더오래]법인 설립 5년 안에 부동산 사면 취득세 개인의 2배 | 중앙일보
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부동산법인설립 하면 얻을 수 있는 혜택은?
안녕하세요. 종합기업로펌 법무법인 테헤란입니다.
부동산을 이용해 소득을 벌어들이는 임대사업자이신 대표님들은 개인사업자와 법인사업자 중 어느 유형을 선택하셨나요?
아마도 처음에는 개인사업자를 선택하셨다가 소득이 올라가면서 법인설립을 고려하시는 대표님들이 많으실 거라 생각합니다.
부동산법인설립을 고려하고 계시다면 아주 좋은 생각이라고 말씀드리고 싶습니다.
임대사업자가 법인설립을 하면 국가로부터 받을 수 있는 혜택들이 매우 다양합니다.
부동산법인설립으로 받을 수 있는 혜택은?
임대법인사업자 분들이 법인설립을 하면 받을 수 있는 혜택을 정리해드리겠습니다.
1. 중과세 배제
개인은 양도소득세 중과규정이 따로 존재하므로 다수의 주택을 가지고 있는 경우엔 부동산을 매매할 때 높은 세금을 감당하게 됩니다.
장기보유특별공제도 해당되지 않으므로, 법인설립으로 중과세 배제 혜택을 받으실 수 있습니다.
2. 필요경비 인정
개인은 매매를 통해서 발생한 직접적인 비용만 경비로 인정되는 반면, 법인의 경우 대표의 인건비 등 사업관련 지출은 모두 경비로 인정 받을 수 있습니다.
필요경비 인정을 받으면 세금을 줄일 수 있습니다.
3. 소득증가에 유리한 법인세율 적용
개인사업자는 최대 세율이 45%이고 법인은 25%입니다.
소득이 높을수록 세율이 적어 세금 부담이 줄어드는데요, 매출이 계속해서 증가하고 있다면 법인설립으로 세금 부담을 줄이는 것이 좋습니다.
4. 단기 양도 시 세금 감면
개인은 1년 미만 보유한 뒤 매매할 때 대략 50%의 양도소득세를 내야합니다.
단기양도에 따른 중과세율 10~20%도 감당해야 합니다.
법인의 경우 기간에 따른 불이익 없어 개인보다 양도소득세에 대한 부담이 적습니다.
5. 이월결손금처리
법인은 부동산을 취득하고 해당년도에 차익이 발생하지 않았다면, 사업 경영 상 발생한 비용들을 결손금의 형태로 보전할 수 있습니다.
이후 부동산을 처분할 때 매매차익에서 결손금만큼 공제할 수 있어 양도소득세 절감 효과를 볼 수 있습니다.
부동산법인설립 절차 및 준비사항
위 혜택을 모두 받을 수 있는 부동산법인설립에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
부동산법인설립은 자본금 기준이 정해져 있지 않습니다.(중개법인설립이라면 1억으로 정해져있습니다.)
보통 100만 원에서 1,000만원의 금액을 자본금으로 해서 부동산법인설립을 하게 됩니다.
법인설립을 위해서는 법인설립요건들을 정해야하는데요, 요건에는 법인상호, 사업목적, 자본금, 주주, 임원, 본점소재지 등이 있습니다.
이때 주의할 점은 사업목적을 정할 때 사전에 금융기관이나 시군구청에 체크를 해보는 것이 필요합니다.
지역에 따라 사업목적에 특정 사항이 포함되어야 한다고 요구하는 경우도 있고, 시군구청도 특정 사항을 요구할 수 있습니다.
또한 최근 5년 넘은 휴면법인 인수에 따른 취득세 중과세 면제에 대한 법이 바뀌었는데요.
이전에는 5년이 경과하게 되면 중과세와 취득세의 부담에서 벗어날 수 있었습니다.
하지만 지금은 이러한 조항이 사라지고 인수한 시점부터 신설법인으로 보기 때문에 취득세 중과세를 피할 수 없습니다.
참고, 부동산임대업과 부동산매매업은 자택을 본점 주소지로 지정할 수 있습니다.
부동산법인설립 시 필요서류
– 발기인 명의의 주금납입증명서(자본금 10억 미만일 경우 잔고증명서로 대체)
– 임원될 분들의 개인인감도장 및 개인인감증명서, 주민등록초본
– 법인설립등기 신청서
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부동산법인 설립할까, 말까?…대충 했다가는 날벼락
최근 부동산 법인의 설립이 급증했다. 개인에 대한 주택 세부담이 강화되면서 ‘부동산 법인’을 절세수단으로 삼는 경우가 많아졌기 때문이다. 국세청에 따르면 올해 1~3월 개인이 법인에 양도한 아파트 거래량은 1만3천142건으로 이미 지난해 거래량의 73%에 달한다.
그러나 무턱대고 법인 전환을 하는 것은 위험한 선택지다. 법인을 운영하려면 다양한 법률을 적용받아 신경써야 할 일이 많아진다. 뿐만 아니라 부동산법인의 시장 교란 방지를 위한 규제도 강화될 것으로 보인다.
국세청도 부동산법인에 대해 칼을 꺼냈다. 지난 23일 “부동산 법인 6천여개를 전수 검증해 탈루혐의시 즉시 세무조사에 들어가겠다”고 엄포했다. 법인 설립으로 편법 증여하거나 다주택자 규제를 회피하는 경우를 철저히 단속하겠다는 방침이다.
자칫하면 중과세 피하려다 세무조사로 세금 폭탄을 맞을 수 있는 것이다. 이를 피하려면 신중한 접근이 필요하다. 부동산 절세 베테랑으로 이름난 신방수 세무사가 최근 쓴 ‘1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라!’는 부동산법인에 대해 반드시 알아야 할 사항을 담은 시기적절한 안내서다.
국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓴 것으로 알려진 신방수 세무사는 이 책에서 철저히 법인 운영자와 설립 예정자의 입장에서 부동산 세제의 맥락을 풀이했다. 부동산법인의 규제에 대한 전망과 대처 방안도 함께 실었다.
책은 현금·현물출자로 법인을 설립하는 단계서부터 자금관리, 비용 처리, 이익계산과 법인세 신고법 등 과정에 따른 세무상 쟁점들을 알기 쉽게 설명했다.
구체적인 내용으로 ▷취득세 중과세를 피하기 위한 본점 소재지 결정 ▷유리한 배당을 위한 주주 결정 ▷현물출자에 따른 세제혜택을 받는 방법 ▷세법상의 불이익을 피하는 가지급금 운용법 ▷부동산 법인이 부동산을 보유·취득·임대·양도할 때 알아둘 점 ▷법인이 비용을 안전하게 처리하는 기준 ▷1인 부동산 법인의 절세법 등 전문적인 세무관리법을 담았다.
법인은 주주와 채권자 등을 보호하는 조치가 많아 마치 개인처럼 운영하다가는 제재를 받을 수 있다. 부동산 법인은 주택 수를 분산하고 배당 이익을 창출하는 등의 세금측면에서 유리할 가능성이 있지만, 목적이 불분명한 경우나 거래횟수가 적을 때, 중과세가 적용되지 않는 경우에는 가급적 법인을 설립하지 않는 것이 좋다.
반면 법인을 세우면 좋은 경우는 양도세 비과세를 받고자 할 때, 부동산을 사업적으로 매매하려는 경우, 기타 취득세율 4%를 적용받고 싶지 않거나 보유세 부담을 줄이고 싶을 때 등이다. 그러나 이같은 경우에도 법인전환은 꼼꼼하게 검토해야 사후에 문제가 없다.
신 세무사는 “추가 법인세율이 30% 정도 들어오면 법인청산을 준비하라”고 조언했다. 1인 부동산 법인 등을 대상으로 법인세 추가과세 30%가 적용되는 안이 도입되면 사실상 법인으로의 운영실익이 거의 사라진다고 봐도 무방하다는 것.
아울러 부동산 법인을 운영할 때는 세무회계관리를 투명하게 하고, 주주 등과 거래할 때는 세금 추징을 당하지 않도록 각종 세법상 제도에 유의해야 한다. 가장 좋은 방법은 부동산 세무에 정통한 세무전문가를 곁에 두는 것이다. 일반 법인세 실무 이상의 경험을 갖고 있는, 개인·부동산 등 모든 부동산 세제에 골고루 밝은 세무사가 필요하다.
끝으로 1인 부동산 법인에 대한 규제가 들어오면 그때마다 그에 대한 효과를 분석할 것을 제안했다. 국세청이 최근 법인을 설립하는 경우에도 아파트 양도차익에 대해 중과세율을 적용하는 등의 규제 방안을 검토하겠다고 예고한 만큼, 주의 깊게 봐 둬야 할 문제다.
한편, 신방수 세무사가 쓴 또 다른 책 ‘상속분쟁 예방과 상속·증여 절세 비법’도 이달 출간됐다. 이 책에는 상속세와 증여세의 합법적인 절세 트렌드를 집중적으로 소개했다. 정부의 세제정책과 함께 재산 평가 등 관련 과세구조를 상세하게 다뤘다.
04화 부동산 법인설립 안 하면 손해보는 이유
다주택자에 대한 정부 규제가 강화되면서 양도소득세에 대한 부담이 확 커졌습니다. 소유한 부동산 값이 많이 올랐어도 세금 때문에 쉽사리 팔지 못하는 것이 현실인데요.
하지만 법인으로 부동산을 양도하면 세금이 감면된다는 사실, 알고 계셨나요?
법인의 아파트 매입 건수가 나날이 증가하는 추세
2019년부터 2020년까지의 추이를 보면, 법인의 매입 건수가 나날이 증가한 것을 알 수 있습니다. 부동산을 양도할 경우, 개인이 내는 양도세보다 법인이 내는 법인세가 적기 때문인데요.
법인과 개인이 내는 세금은 얼마나 차이가 나고, 부동산 법인을 설립할 경우 어떤 장점이 있는지 정리해보았습니다!
부동산 법인설립으로 얻는 혜택 3가지
1) 개인보다 법인이 소득세율이 낮다.
법인세는 200억 이하까지 20%의 세율을 적용받지만, 개인이 내는 소득세는 5억만 초과하여도 42% 세율을 적용받죠. 세율의 갭 차이가 커서 여러 채의 부동산을 보유했거나 고가 주택의 소유자라면 와닿을 수밖에 없는 세율입니다.
또한 법인의 주주로 주택을 구매하면, 개인이 아니라 법인이 소유자가 됩니다. 여러 채의 부동산을 가진 사람이라 하더라도 법인의 주주로 구매할 경우 양도소득세에 대한 중과세를 피할 수 있고, 양도할 경우에도 세금을 절약할 수 있게 됩니다.
2) 비용 처리 범위가 훨씬 넓어진다.
부동산을 양도하면 양도가액에서 자본적지출액이나 양도비용 등이 차감됩니다. 이때 세금 계산서나 계산서, 신용카드 매출 전표 등의 증명 서류가 확인되는 경우 비용으로 처리되는데, 법인이라면 이때 비용으로 처리되는 기준이 확대됩니다.
부동산과 직접 관련되지 않은 비용이라도 법인의 경우라면, 인건비, 복리후생비, 접대비, 감가상각비, 소모품비 등을 비용처리할 수 있어 개인에 비해 인정 범위가 넓기 때문에 이에 따른 세금을 절약할 수 있습니다.
3) 단기 양도 에도 세금 혜택 을 볼 수 있다.
개인의 경우 부동산을 소유한지 1년이 지나지 않았다면 처분할 때 최대 50% 양도세와 단기 양도에 따른 중과세율 최대 20%를 추가 부담해야 합니다.
하지만 법인이라면 보유한지 1년이 채 지나지 않았더라도 기본 법인세율의 10%만 부담하면 되므로 단기 양도 차익이 클수록 법인이 유리합니다!
TIP. 부동산 법인설립 5분 만에 신청하는 법.
부동산을 양도할 때 절세 혜택을 위해서라도 꼭 필요한 법인 설립이지만, 절차가 복잡하여 준비해야 할 서류가 많거나, 시간이 오래 걸린다면 아무래도 지칠 수밖에 없겠죠?
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